Przejdź do głównej treści

Widok zawartości stron Widok zawartości stron

Widok zawartości stron Widok zawartości stron

Bezpieczny najem

Rozumienie terminów z zakresu prawa cywilnego może nastręczać pewnych trudności. Jest jednak niezbędne, żeby wiedzieć, jakich pułapek warto unikać przy podpisywaniu umowy najmu mieszkania.

Wynajmujący to podmiot (np. osoba, firma), który dysponuje mieszkaniem przeznaczonym na wynajem. Jak sugeruje nazwa, wynajmujący "wynajmuje”, czyli oddaje za wynagrodzeniem mieszkanie do używania innemu podmiotowi (osobie, firmie), czyli najemcy.

W prawie cywilnym o ludziach mówi się zwykle jako o osobach fizycznych. Natomiast osoby prawne to Skarb Państwa i inne podmioty, które mają “osobowość prawną” (pozwalającą m.in. na zawieranie umów) - czyli w praktyce firmy (spółki), spółdzielnie, gminy, fundacje, stowarzyszenia, uczelnie itp.

W trakcie poszukiwania mieszkania możesz spotkać się z kilkoma podstawowymi rodzajami umów najmu. Różnią się one od siebie pod wieloma względami. Niektóre z nich wymagają specyficznej formy sporządzenia i podpisania. Pewne rodzaje umów lepiej chronią najemcę, podczas gdy inne w większym stopniu zabezpieczają interesy wynajmującego. Wśród istniejących w Polsce typów umów można wyróżnić: 

  • Umowę najmu na czas oznaczony (określony) - W praktyce z tym rodzajem umowy spotkasz się najczęściej. Wyróżnia ją to, że obowiązuje tylko przez wskazany w jej przepisach okres (np. 1 rok, często z możliwością przedłużenia aneksem). Po upływie czasu, na jaki umowa została zawarta, stosunek najmu wygasa, o ile umowa nie zostanie przedłużona.
Uwaga: Tego typu umowy nie można wypowiedzieć przed czasem, chyba że możliwość i termin wypowiedzenia zostały zawarte w tekście umowy (porównaj → Czas trwania i termin wypowiedzenia)
  • Umowę najmu na czas nieoznaczony (nieokreślony) - Ten typ umowy nie ma ograniczeń czasowych. Obowiązuje do momentu wypowiedzenia umowy przez którąś ze stron. Możliwość jej wypowiedzenia nie jest uzależniona od zawarcia odpowiedniej klauzuli w umowie. Obowiązują jednak terminy wypowiedzenia, które są zależne od długości okresu rozliczeniowego, a więc od częstotliwości z jaką ma być płacony czynsz (porównaj → Czas trwania i termin wypowiedzenia).

Zawarcie wskazanych powyżej umów nie wymaga specjalnej formy. Zawierając którąś z tych umów, jako najemca korzystasz także ze wzmocnionej ochrony prawnej przewidzianej w przepisach Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Ustawa ta reguluje wiele aspektów w sposób korzystny dla najemcy w wypadku zawarcia zwykłej umowy najmu na czas oznaczony lub nieoznaczony, m.in. ograniczając dopuszczalną wysokość i częstotliwość podwyżki czynszu, chroniąc przed eksmisją i regulując możliwość wypowiedzenia umowy przez wynajmującego.

W polskim porządku prawnym funkcjonują jednak także inne typy umowy najmu. Należą do nich: 

  • Umowa najmu okazjonalnego - może być zawarta wyłącznie pomiędzy osobami fizycznymi (tzn. nie możesz zawrzeć tej umowy z firmą), wyłącznie z właścicielem (podnajem jest niedopuszczalny), wyłącznie na czas określony (maksymalnie 10 lat) i wyłącznie na cele mieszkaniowe (prowadzenie jakiejkolwiek działalności gospodarczej w tym lokalu jest niedopuszczalne);
  • Umowa najmu instytucjonalnego - może być zawarta także z osobą prawną lub jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej (np. z firmą), pod warunkiem, że podmiot ten prowadzi działalność gospodarczą związaną z wynajmem lokali. Taka umowa może być zawarta na dowolny czas oznaczony.

Umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego mają specyficzną formę zawarcia. Wymagają sporządzenia oświadczenia w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się eksmisji i wskazania lokalu, do którego najemca może zostać eksmitowany. Podpisując taką umowę, rezygnujesz z dużej części chroniących cię przepisów, m.in. godząc się na eksmisję w wypadku wygaśnięcia lub skutecznego wypowiedzenia umowy. Dodatkowo umowy te mogą ułatwiać wypowiedzenie najmu przez wynajmującego. Umożliwiają także częstsze i bardziej dotkliwe podnoszenie czynszu. Wszystko jednak zależy od tego, co zostało napisane w umowie. Zmiany umowy, wysokość i częstotliwość podwyżki czynszu oraz możliwość wypowiedzenia umowy muszą być precyzyjnie opisane w jej postanowieniach.

Przy podpisywaniu umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego zachowaj szczególną ostrożność i upewnij się, że znasz i rozumiesz tekst umowy oraz że wszystkie jej postanowienia są dla ciebie akceptowalne.

Upewnij się, że wiesz z kim zawierasz umowę najmu. Zwróć także uwagę, czy wynajmujący jest właścicielem lokalu. Jeśli właścicieli jest więcej, a umowę podpisujesz tylko z jednym spośród współwłaścicieli, upewnij się, że osoba wynajmująca uzyskała zgodę od pozostałych współwłaścicieli na wynajęcie lokalu (np. posiada ona pełnomocnictwo od innych współwłaścicieli). Czasem zdarza się, że osoba, od której chcesz wynająć mieszkanie, sama jest najemcą. Upewnij się, że ma ona prawo do oddawania lokalu w podnajem (zwykle będzie to napisane w umowie najmu łączącej “twojego” wynajmującego z właścicielem mieszkania).

Umowa z osobą fizyczną powinna zawierać przynajmniej imię, nazwisko, adres zameldowania/stałego zamieszkania oraz wskazanie dokumentu tożsamości (np. dowód osobisty, paszport) razem z serią i numerem dokumentu każdej ze stron umowy (wynajmującego i najemcy). Masz prawo zażądać okazania dokumentu od wynajmującego, zaś wynajmujący ma prawo zażądać okazania dokumentu od ciebie.

Pamiętaj jednak, że nielegalne jest kserowanie, kopiowanie oraz fotografowanie dokumentów tożsamości przez każdą ze stron.

Umowa może także zawierać np. numery PESEL lub dane kontaktowe wynajmującego i najemcy. Jeśli osoba, z którą zawierasz umowę prowadzi działalność gospodarczą, koniecznie w umowie powinien się znaleźć numer wpisu do ewidencji działalności gospodarczej.

Jeśli zawierasz umowę z osobą prawną (np. firmą zarządzającą lub będącą właścicielem lokalu), upewnij się, że w treści umowy zawarto dane umożliwiające jednoznaczną identyfikację wynajmującego, przede wszystkim nazwę firmy, jej adres, informacje o wpisaniu do rejestrów lub ewidencji (np. numer KRS), dane osoby podpisującej umowę. Upewnij się także, że osoba podpisująca z tobą umowę w imieniu firmy ma prawo ją zawrzeć (posiada odpowiednie pełnomocnictwo).

W wypadku podpisywania umowy przez pełnomocnika, sprawdź, czy w umowie zawarto dane umożliwiające identyfikację nie tylko wynajmującego, ale także tego pełnomocnika (w tym imię, nazwisko, seria i numer dokumentu tożsamości oraz wskazanie podstawy prawnej do zawarcia umowy w imieniu wynajmującego - zwykle stosuje się sformułowanie “na podstawie pełnomocnictwa nr … z dnia..., które okazano w momencie zawierania umowy…”). Również jeśli wynajmującego reprezentuje np. biuro pośredniczące w obrocie nieruchomościami, upewnij się, że przedstawiciel tego biura ma pełnomocnictwo do dokonywania czynności.  

Przed podpisaniem umowy warto poprosić o okazanie księgi wieczystej dla mieszkania, w której będzie napisane, kto jest jego właścicielem.

Pamiętaj, że w przypadku najmu okazjonalnego umowę możesz podpisać tylko z osobą fizyczną będącą właścicielem lokalu

Zadbaj, aby w umowie zostało jasno określone, co stanowi jej przedmiot. Zwróć szczególną uwagę, czy umowa obejmuje najem całości lokalu, czy tylko jego części (np. pokoju). W wypadku wynajmowania jedynie części lokalu, sprawdź, czy umowa przyznaje ci prawo do korzystania z części wspólnych nieruchomości (np. korytarza, salonu, kuchni, łazienki), oraz czy reguluje zasady korzystania z nich (czy twoje prawo do korzystania z części wspólnych nie zostało w jakiś sposób ograniczone, np. do konkretnych godzin, sposobu użytkowania itd.). Upewnij się, czy wolno ci będzie trzymać zwierzę, przyjmować gości, palić tytoń, urządzać imprezy, grillować na balkonie itp.

Zwróć uwagę na to, jaki sprzęt AGD i RTV (np. pralka, lodówka, telewizor, odkurzacz) oraz jakie meble stanowią wyposażenie mieszkania, a także czy i na jakich zasadach będziesz mógł z nich korzystać (porównaj → Naprawy i remonty). Jeśli wprowadzasz się ze swoim wyposażeniem, ustal, jak bezpiecznie podłączyć sprzęty gospodarstwa domowego. Zawsze jednak warto spisać tzw. protokół-zdawczo odbiorczy zawierający wykaz wyposażenia mieszkania i sprzętu (można dołączyć zdjęcia), stanowiący załącznik do umowy najmu. To zabezpieczy Cię przed sytuacją, w której po podpisaniu umowy, a przed przeprowadzką do wynajmowanego lokalu, część wyposażenia zostanie z niego usunięta. Dokument taki będzie też stanowił podstawę do rozliczeń po zakończeniu umowy.

Koniecznie zadbaj o to, aby umowa została sporządzona w formie pisemnej, nawet jeśli bardzo dobrze znasz wynajmującego. Umowa w formie ustnej także jest ważna w świetle prawa, ale w razie nieporozumienia lub konfliktu będzie ci bardzo trudno udowodnić, na co się umówiliście.

Uwaga: Umowy najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego muszą być sporządzone w formie pisemnej i wymagają dodatkowego oświadczenia poświadczonego notarialnie

Co do treści dokumentu, poza tożsamością stron i przedmiotem umowy, powinna ona jak najdokładniej określać wysokość czynszu i innych opłat, okres na jaki została zawarta, warunki jej wypowiedzenia lub zmiany oraz wzajemne zobowiązania i uprawnienia obu stron. Zbyt krótka i lakoniczna umowa może doprowadzić do konfliktów i nieporozumień w sytuacjach spornych. Nie oznacza to jednak, że im umowa jest dłuższa i bardziej złożona, tym lepiej dla ciebie.

Niekiedy w umowach pojawiają się przepisy skrajnie niekorzystne dla najemcy, pozostające w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, a nawet niezgodne z przepisami obowiązującego prawa. Katalog takich przepisów jest niezwykle szeroki i nie sposób wymienić ich w sposób wyczerpujący. Więcej informacji na ten temat możesz znaleźć na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK)

Wśród przykładowych postanowień umownych, których należy unikać, aby nie narazić się na konflikt i ewentualny spór sądowy, można wymienić m.in. takie, w których wynajmujący: 

  • wyłącza prawo do skierowania sprawy do sądu;
  • zastrzega sobie wyłączne prawo do wiążącej interpretacji postanowień umowy;
  • wprowadza rażącą nierówność uprawnień i obowiązków stron umowy (np. zastrzegając prawo do wypowiedzenia umowy tylko dla siebie);
  • uzależnia prawo do wypowiedzenia umowy przez najemcę od spełnienia określonych warunków (np. nakładając na najemcę obowiązek znalezienia innego najemcy na swoje miejsce, przewidując wysokie kary umowne za wypowiedzenie umowy itd.);
  • przewiduje rozbudowany katalog sytuacji, w których najemca jest zobowiązany zapłacić wysokie kary umowne.

Zdarza się także, że umowy zawierają pewne przepisy o charakterze porządkowym, mające na celu np. uregulowanie stosunków między współlokatorami, czy zasady postępowania dotyczące części wspólnych lokalu, budynku i ich najbliższego otoczenia. Zasady takie często wynikają z regulaminu osiedla lub wspólnoty mieszkaniowej. Jest to szczególnie widoczne w wypadku domów studenckich, a także prywatnych akademików, które niemal zawsze posiadają swój regulamin stanowiący zazwyczaj załącznik do umowy. W przypadku tego typu przepisów należy zachować szczególną ostrożność. Nie oznacza to oczywiście, że każdy przepis tego rodzaju powinien wzbudzić twój sprzeciw. Może się jednak zdarzyć, że wynajmujący będzie próbował wykorzystać tego typu klauzule, aby ingerować w twoje życie osobiste w sposób, który dalece wykracza poza ogólnie przyjęte stosunki międzyludzkie.

Zwróć uwagę na postanowienia, które już na pierwszy rzut oka zbyt głęboko ingerują w twoje życie osobiste. Rozważ rezygnację z podpisania umowy, jeśli wynajmujący:

  • ingeruje w twoją sferę towarzyską lub życie intymne (np. poprzez zakaz lub drastyczne ograniczenie przyjmowania gości, zakaz zapraszania do mieszkania partnerki lub partnera, zakaz okazjonalnego nocowania osób trzecich w wynajmowanym lokalu itd.);
  • próbuje regulować twoje życie prywatne, sposób spędzania czasu, styl życia, rytm pracy (np. określając dopuszczalne godziny powrotów do mieszkania, dopuszczalne godziny odkurzania, prania, korzystania z telewizji i Internetu, korzystania z łazienki, jedzenia posiłków, sposób ubioru, dopuszczalne rodzaje słuchanej muzyki itd.);
  • próbuje wpływać na twój światopogląd lub system wartości.

Unikaj także wszelkich postanowień o charakterze dyskryminującym ze względu na płeć, pochodzenie, narodowość, kolor skóry, wyznanie lub bezwyznaniowość, orientację seksualną itp.

Znaczna część spośród tego typu postanowień stanowi klauzule niedozwolone, które nawet jeśli zostaną zawarte w umowie, nie mogą być uznane za obowiązujące ze względu na rażącą sprzeczność z przepisami prawa lub zasadami współżycia społecznego. Ich pojawienie się w umowie niesie ze sobą prawdopodobieństwo, że współpraca z wynajmującym nie będzie układać się po twojej myśli, a zawarcie takiej umowy może narazić cię na niepotrzebne konflikty i długotrwałe spory sądowe.

Zwróć uwagę, na jaki okres zawierana jest umowa. Będzie to miało bezpośrednie konsekwencje dla ewentualnego terminu wypowiedzenia tej umowy.

Umowa zawarta na czas nieoznaczony

Jeśli umowa zostanie zawarta na czas nieoznaczony, masz prawo do wypowiedzenia umowy w terminach wynikających z prawa cywilnego (opisanych poniżej), nawet jeśli termin wypowiedzenia nie został określony w umowie. W tym wypadku dla długości terminów wypowiedzenia istotna jest częstotliwość płacenia czynszu. 

  • Jeśli czynsz jest płatny rzadziej niż raz w miesiącu (np. raz na dwa miesiące), najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego
Przykład: Składasz wypowiedzenie umowy w połowie lutego. Umowa będzie obowiązywać do końca czerwca
  • Jeśli czynsz jest płatny raz na miesiąc – najem wypowiada się na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego
Przykład: Składasz wypowiedzenie umowy w połowie lutego. Umowa będzie obowiązywać do końca marca
  • Jeśli czynsz jest płatny częściej niż raz w miesiącu (np. raz na tydzień) – najem można wypowiedzieć na trzy dni naprzód
Przykład: Składasz wypowiedzenie umowy 1 lutego. Umowa będzie obowiązywać do 4 lutego włącznie
  • Jeśli najem jest dzienny (płatny każdego dnia) – umowę można wypowiedzieć na jeden dzień naprzód.
Przykład: Składasz wypowiedzenie umowy 1 lutego. Umowa będzie obowiązywać do 2 lutego włącznie

Najczęściej strony decydują się na umowne określenie terminu wypowiedzenia. Termin ten nie może jednak być krótszy od opisanych powyżej terminów ustawowych. Może być natomiast dłuższy, dlatego zawsze zwracaj uwagę, jak zostało to określone w umowie. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której będziesz zobowiązany do wynajmowania lokalu przez okres dłuższy, niż jest to konieczne. 

Umowa zawarta na czas oznaczony

Umowy najmu zawarte na czas oznaczony obowiązują przez cały okres na jaki zostały zawarte, chyba że umowa dopuszcza jej wcześniejsze wypowiedzenie. Jeśli więc zawrzesz umowę najmu mieszkania na rok i nie zadbasz o to, aby w umowie znalazł się przepis umożliwiający jej wcześniejsze wypowiedzenie, to będziesz miał obowiązek wynajmować mieszkanie przez cały rok. Dlatego w takiej sytuacji w umowie należy precyzyjnie określić, w jakich sytuacjach oraz z zachowaniem jakich terminów umowa może zostać wypowiedziana.

W przypadku zawierania umowy najmu na czas oznaczony, bezwzględnie zadbaj o to, aby w umowie zawarto możliwość jej wcześniejszego rozwiązania i określono termin oraz warunki jej wypowiedzenia. W przeciwnym razie będziesz zmuszony wynajmować mieszkanie i ponosić związane z tym koszty przez cały okres, na jaki została zawarta umowa niezależnie od tego, czy faktycznie z mieszkania korzystasz.  

Zadbaj jednocześnie, aby w umowie nie znalazły się przepisy, które uzależniają możliwość wypowiedzenia umowy od spełnienia określonych warunków, np. znalezienia innego najemcy na twoje miejsce, albo takie, które przewidują obowiązek zapłaty zbyt wysokich kar umownych w wypadku wypowiedzenia umowy przed końcem jej obowiązywania.

W określonych wypadkach możliwe jest rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym. Do przypadków tych należą przede wszystkim sytuacje, kiedy lokal posiada poważną wadę, która uniemożliwia prawidłowe korzystanie z niego, a która nie była wcześniej znana najemcy. Jeśli wada ta zagraża zdrowiu lub życiu osób zamieszkujących w lokalu, umowę można bezwzględnie wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Pamiętaj, że w określonych wypadkach, np. użytkowania przez ciebie lokalu w sposób niezgodny z przeznaczeniem, podnajmu lokalu lub jego części innym osobom bez zgody wynajmującego oraz zaległości w zapłacie czynszu przez 3 kolejne okresy rozliczeniowe, wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu przed terminem jej wygaśnięcia.

Uwaga: Umowa najmu okazjonalnego i umowa najmu instytucjonalnego są zawierane na czas oznaczony. Aby można je było swobodnie wypowiedzieć przed terminem, konieczne jest zawarcie w umowie odpowiedniego postanowienia.

Ważne jest, aby umowa dokładnie określała, co składa się na kwotę płaconą wynajmującemu. Może się bowiem okazać, że na pierwszy rzut oka atrakcyjna cena najmu jest jedynie kwotą czynszu, czyli „wynagrodzenia” jakie będziesz płacił właścicielowi, podczas gdy rzeczywisty koszt wynajmu mieszkania będzie o wiele wyższy (i obejmie czynsz administracyjny, rachunki za wodę, prąd, gaz, ogrzewanie, telewizję, Internet itd.). Przeczytaj uważnie umowę przed jej podpisaniem i sprawdź, czy uwzględnia warunki ustalone w czasie oglądania mieszkania. Zadbaj także, aby w umowie znalazł się przepis, że opłaty będą wnoszone na podstawie okazanych przez wynajmującego rachunków, nie zaś na podstawie jego oświadczenia.

Częstą praktyką jest, że wynajmujący wraz z czynszem pobiera jedynie niektóre opłaty, pozostawiając m.in. podłączenie Internetu i telewizji najemcy, który we własnym zakresie musi zawrzeć odpowiednie umowy (np. z dostawcą Internetu). Na wszelki wypadek zadbaj, aby w umowie znalazł się przepis o zgodzie wynajmującego na podłączenie brakujących mediów.

Upewnij się, że w umowie został jasno określony termin i sposób zapłaty czynszu oraz innych opłat. Sprawdź, czy czynsz ma być płacony gotówką, czy przelewem na konto. W wypadku płatności gotówką zadbaj o każdorazowe pokwitowanie uiszczenia płatności. W wypadku płatności przelewem, upewnij się, że podany numer konta jest prawidłowy i sprawdź, czy za datę dokonania płatności uważane jest już samo zlecenie przelewu, czy data jego zaksięgowania na koncie wynajmującego.

Zadbaj, aby jasno ustalić kwestię ewentualnych podwyżek czynszu. Wynajmujący nie może dowolnie modyfikować wysokości czynszu, jak również terminu jego wypowiedzenia. Niedopuszczalne są więc postanowienia, które np. przyznają właścicielowi uprawnienie do podniesienia czynszu w każdym momencie trwania umowy o dowolną wysokość. W większości przypadków na gruncie obowiązującego prawa podwyżka czynszu możliwa jest nie częściej niż raz na 6 miesięcy. Jej wysokość nie powinna zaś przekraczać 10% dotychczasowego czynszu, liczonego bez opłat niezależnych od wynajmującego. Okres wypowiedzenia wysokości czynszu nie może być także krótszy niż 3 miesiące, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Postanowienia, które umożliwiają częstsze niż raz na 6 miesięcy podnoszenie czynszu, zezwalają na dowolne określenie wysokości jego podwyżki, lub skracają termin wypowiedzenia wysokości czynszu poniżej 3 miesięcy stanowią niedozwolone klauzule umowne i jako takie są nieważne z mocy prawa.

Uwaga: Umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego dają wynajmującemu większą swobodę w zakresie wysokości i częstotliwości podnoszenia czynszu, pod warunkiem, że zasady podnoszenia czynszu zostały jasno określone w tekście umowy

Kaucja to pewna ustalona umownie kwota, którą musi wpłacić najemca, stanowiąca zabezpieczenie wynajmującego na poczet ewentualnych szkód, zniszczeń itp. Z reguły jest ona określana w wysokości miesięcznego czynszu lub jego wielokrotności. Wysokość kaucji nie może przekraczać równowartości czynszu za okres 12 miesięcy.

Upewnij się, że w umowie została jasno określona wysokość kaucji, termin i sposób jej wpłacenia oraz termin, sposób i warunki jej zwrotu. W wypadku wpłaty kaucji gotówką, zadbaj o pokwitowanie, opatrzone datą i podpisem wynajmującego. W umowie powinno być określone, w jakim terminie po zakończeniu umowy kaucja powinna do ciebie wrócić. Najczęściej jest to okres do jednego miesiąca od wyprowadzenia się z mieszkania.

Wynajmujący może odmówić zwrotu całości lub części kaucji, jeśli mieszkanie lub jego wyposażenie są zniszczone lub zaniedbane. Z tego powodu warto dbać o mieszkanie, które wynajmujesz. Tym niemniej zużycie lokalu i jego wyposażenia wynikające z normalnego, prawidłowego użytkowania nie może powodować przepadku kaucji. Aby zabezpieczyć się przed jej utratą, warto dokładnie opisać stan mieszkania i jego wyposażenie w protokole zdawczo-odbiorczym, najlepiej zawierającym dokumentację fotograficzną. Dobrze jest także określić w umowie, jakich zmian w mieszkaniu i jego wyposażeniu możesz dokonywać (np. czy możesz wbić w ścianę gwóźdź, aby zawiesić lustro albo obraz, czy możesz zawiesić półkę na książki itp.).

Popularną praktyką jest zaliczenie kaucji na poczet ostatniego czynszu. Taka możliwość również powinna być określona w umowie. W wypadku skorzystania z tego rozwiązania, zadbaj o odpowiednie oświadczenie wynajmującego, potwierdzające fakt zaliczenia kaucji na poczet czynszu.

Uwaga: W przypadku umowy najmu okazjonalnego kaucja nie może przekraczać 6-krotności, a w przypadku najmu instytucjonalnego 3-krotności miesięcznego czynszu

Wynajmujący nie musi być koniecznie właścicielem mieszkania. Dopuszczalne jest także wynajęcie mieszkania lub jego części od osoby, która sama jest najemcą. W tym wypadku kluczowe jest, czy umowa, którą wynajmujący podpisał z właścicielem mieszkania, dopuszcza możliwość oddania w podnajem całego lokalu lub jego części, np. pokoju. Jeśli wynajmujesz mieszkanie lub pokój od osoby, która sama jest najemcą lokalu, upewnij się, że jego umowa z właścicielem przewiduje możliwość oddania go tobie w podnajem i czy uzyskał on na to zgodę właściciela, jeśli zgoda taka była wymagana.

Analogicznie jeśli wynajmujesz lokal od właściciela i chcesz np. podnająć pokój innej osobie, upewnij się, że twoja umowa z właścicielem dopuszcza oddanie w podnajem mieszkania lub jego części i czy właściciel wyraża na to zgodę, jeśli jego zgoda jest wymagana.

Uwaga: Podnajem nie jest dopuszczalny w przypadku umowy najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego

Protokół zdawczo-odbiorczy jest dokumentem, który najczęściej sporządza się jako załącznik do umowy najmu. Powinien on tak szczegółowo jak to możliwe opisywać stan mieszkania w momencie zawierania umowy (w tym m.in. stan instalacji, aktualne odczyty liczników, wyposażenie lokalu, ogólny stan techniczny itp.). Wskazane jest, aby zawierał także dokumentację fotograficzną, która jest obiektywnym wskaźnikiem tego, w jakim stanie oddano nam mieszkanie do użytku. Im bardziej szczegółowy będzie protokół, tym lepiej zabezpieczysz się przed niepożądanymi sytuacjami, nieuprawnionymi roszczeniami ze strony wynajmującego i ewentualną utratą kaucji. Protokół, podobnie jak umowa, powinien być opatrzony podpisami obu stron i datą jego podpisania. 

Zadbaj także o to, aby analogiczny protokół został sporządzony w momencie twojej wyprowadzki z mieszkania. Może on stanowić nie tylko zabezpieczenie przed roszczeniami wynajmującego, ale także podstawę do odzyskania części poczynionych przez ciebie nakładów, jeśli dokonałeś w mieszkaniu istotnych ulepszeń, na które wynajmujący wyraził zgodę.

Zgodnie z przepisami większość napraw i kosztów związanych z codzienną eksploatacją mieszkania obciąża najemcę, np. drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, ale też drobne naprawy instalacji i urządzeń służących do oświetlenia, ogrzewania i zapewnienia wody. Można te zasady modyfikować i dlatego warto kwestie ponoszenia kosztów napraw i remontów uzgodnić w umowie. Warto dokładnie wskazać, jakie koszty będzie pokrywał wynajmujący, a jakie będziesz pokrywał ty. Im bardziej szczegółowo umowa będzie określać zakres odpowiedzialności każdej ze stron, tym lepiej zabezpieczysz się przed nieprzewidzianymi wydatkami. Zadbaj przede wszystkim o to, aby potencjalnie najbardziej kosztowne naprawy, w tym np. wymiany lub remonty poszczególnych instalacji, znalazły się w zakresie odpowiedzialności wynajmującego.

W trakcie zamieszkiwania w wynajętym lokalu, należy zwrócić także uwagę na kwestię ewentualnych ulepszeń i modyfikacji, które wprowadzasz w mieszkaniu na swój koszt, a które wpływają na podniesienie wartości lokalu. Jeśli wynajmujący wyraził zgodę na dokonanie takich ulepszeń, w chwili wyprowadzki możesz starać się o zwrot całości lub części kosztów poniesionych z tego tytułu. Wskazane jest, aby przepis regulujący tę kwestię także pojawił się w umowie. Warto także zadbać o pisemne potwierdzenie, że wynajmujący zgadza się na wprowadzenie danego ulepszenia lub modyfikacji. W przeciwnym razie może on zażądać przywrócenia stanu poprzedniego na twój koszt.

Co do zasady wynajmujący nie może bez powodu odwiedzać wynajętego mieszkania. Niezapowiedziane wizyty w lokalu oraz wchodzenie do niego bez twojej zgody lub wcześniejszych ustaleń, zarówno kiedy przebywasz w mieszkaniu, jak i w czasie twojej nieobecności w nim, nie są dopuszczalne i mogą skutkować odpowiedzialnością wynajmującego.

Istnieje jednak kilka wyjątków od tej zasady. Wynajmujący ma prawo odwiedzić lokal po wcześniejszym ustaleniu terminu z najemcą w celu dokonania przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania.

W absolutnie wyjątkowych przypadkach, np. w razie poważnej awarii (np. pękniętej rury), wynajmujący ma prawo zażądać od ciebie wpuszczenia do lokalu, a nawet wejść do lokalu pod twoją nieobecność w asyście funkcjonariusza Policji i, jeśli występuje taka potrzeba, przy udziale straży pożarnej. W takim wypadku musi zostać sporządzony odpowiedni protokół zdarzenia, o ile w lokalu nie przebywa żaden z pełnoletnich domowników.

Przepisy powszechnie obowiązujące w sposób dostateczny chronią cię przed niezapowiedzianymi, niechcianymi wizytami wynajmującego. Zadbaj jednak o to, aby w umowie nie znalazły się przepisy, które bezpodstawnie rozszerzają uprawnienia wynajmującego do odwiedzin w wynajmowanym lokalu.

W idealnej sytuacji zmiana warunków umowy powinna odbywać się w trybie porozumienia między tobą i wynajmującym. Często jednak wynajmujący usiłuje narzucić zmiany bez porozumienia z najemcą. Warto wiedzieć, że jakiekolwiek zmiany warunków umowy muszą odbywać się w zgodzie z przepisami prawa oraz z postanowieniami umownymi. Wynajmujący nie może swobodnie modyfikować treści umowy w czasie jej trwania na podstawie jednostronnego oświadczenia. Nie może przewidywać ani zmian ze skutkiem natychmiastowym, ani takich, które fundamentalnie ingerują w treść, formę lub charakter umowy bez twojej zgody, a także zmian, które stoją w sprzeczności z przepisami obowiązującego prawa.

Wynajmujący ma jednak prawo do wypowiedzenia bądź modyfikacji pewnych przepisów umowy, na przykład wysokości czynszu, (porównaj → Czynsz i rachunki). Zmiany takie muszą odbywać się w formie wypowiedzenia dotychczasowych warunków z odpowiednim terminem wypowiedzenia. Aby uniknąć problemów, już w momencie podpisywania umowy zadbaj o to, aby nie ograniczała ona w żaden sposób twojego prawa do jej wypowiedzenia, jeśli nie zaakceptujesz forsowanych przez wynajmującego zmian.

Zwłaszcza w wypadku umowy zawartej na czas oznaczony należy zadbać, aby w tekście znalazł się przepis, który pozwoli ci ją wypowiedzieć w wypadku zmiany warunków przez wynajmującego, w terminie który pozwoli uniknąć konsekwencji tych zmian (np. w wypadku podwyżki czynszu, w terminie który pozwoli uniknąć zapłaty czynszu w podwyższonej wysokości).

Każda zmiana warunków umowy powinna odbywać się w formie aneksu, który precyzyjnie określa zakres zmian, termin i sposób ich wejścia w życie. Aneks taki powinien być opatrzony bezwzględnie datą oraz odręcznymi podpisami każdej ze stron. Aneks, podobnie jak sama umowa, powinien zostać sporządzony w co najmniej dwóch identycznych egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

Zdarza się, że w umowie zostają określone kary umowne, np. za naruszenie poszczególnych jej postanowień, za wcześniejsze wypowiedzenie umowy czy odmowę wpuszczenia wynajmującego do mieszkania celem dokonania przeglądu jego stanu, jeśli wizyta była wcześniej umówiona. 

Zwróć uwagę, w jakich sytuacjach i w jakiej wysokości takie kary mogą być naliczane. Kara umowna nie może być naliczana w wypadku zaległości w płaceniu czynszu. W tej sytuacji ustawa przewiduje naliczanie odsetek i określa ich maksymalną wysokość.

Dla własnego bezpieczeństwa unikaj postanowień przewidujących kary umowne w wygórowanej wysokości (np. wyższych niż miesięczny czynsz), nakazujących zapłatę kary w przypadku rozwiązania umowy przed terminem jej wygaśnięcia oraz nakładających kary umowne wyłącznie na najemcę. 

Unikaj zarówno rozbudowanych katalogów sytuacji, w których przewidziane są kary umowne, jak i ogólnych, nieprecyzyjnych przepisów, np. w formie klauzuli „za każde naruszenie postanowień umowy, najemca zobowiązany jest zapłacić wynajmującemu karę umowną w wysokości określonej przez wynajmującego”.

Umowa najmu powinna być sporządzana przynajmniej w dwóch egzemplarzach, tj. po jednym dla każdej ze stron. Każdy z egzemplarzy powinien być opatrzony datą podpisania i odręcznymi podpisami obu stron. Egzemplarze powinny być identyczne względem siebie. Dobrym pomysłem jest również parafowanie każdej strony umowy (tj. umieszczenie swojego skróconego podpisu). Każda korekta powinna być wprowadzana w ten sam sposób i parafowana przez obie strony umowy.

Powyższe zasady dotyczą także aneksów i załączników. Każdy aneks i załącznik, w tym protokół zdawczo-odbiorczy, powinien być sporządzony przynajmniej w dwóch identycznych egzemplarzach, z których każdy zostanie opatrzony datą podpisu i odręcznymi podpisami obu stron.

Tekst umowy musi być dla ciebie zrozumiały. Umowa nie musi być sporządzona w języku polskim, ale jest to zalecane ze względu na ułatwienia w posługiwaniu się taką umową przed polskimi urzędami. Jeśli nie posługujesz się językiem polskim w stopniu, który pozwala ci na dokładne zrozumienie umowy, możesz poprosić wynajmującego o przygotowanie tekstu dwujęzycznego, tj. po polsku oraz w języku, którym się swobodnie posługujesz. W takim wypadku umowa powinna wskazywać, która z wersji językowych ma pierwszeństwo w wypadku rozbieżności interpretacyjnych. Przetłumaczenie umowy na większość europejskich języków nie powinno stanowić problemu, ze względu na łatwy dostęp do tłumaczy. Jeśli tekst umowy zostanie przygotowany od początku w wersji dwujęzycznej, możliwe będzie nie tylko zrozumienie przepisów umowy, ale także posłużenie się nią w urzędach i sądach, np. w celu uzyskania zezwolenia na pobyt czasowy, zameldowania i numeru PESEL.  

Jeśli masz wątpliwości, czy tekst polski rzeczywiście oznacza to samo, co tekst w języku dla ciebie zrozumiałym, poproś o pomoc tłumacza lub inną zaufaną osobę, która zna oba języki wykorzystane w umowie.

Jeśli umowa zostanie sporządzona tylko w języku innym niż polski, w razie postępowania przed polskimi organami administracji publicznej konieczne będzie uzyskanie kosztownego tłumaczenia przysięgłego dokumentu. Koszty tłumaczenia zazwyczaj ponosi ta strona, która tego tłumaczenia potrzebuje lub chce się na nie powołać.

Powyższe zasady odnoszą się także do wszystkich aneksów modyfikujących umowę, jak i załączników do umowy. 

Znajdź nas również